Zły stan techniczny budynku a podleganie opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości

Ustawowa definicja budynku nie uwzględnia jego stanu technicznego. Obiekt budowlany, mieszczący się w zwięzłej definicji budynku zawartej w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, pozostaje budynkiem w rozumieniu tej ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nawet wówczas, gdy ze względów technicznych, prawnych czy faktycznych nie jest i nie może być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem. Także nieużytkowanie budynku z powodu jego złego stanu technicznego pozostaje bez wpływu na kwalifikację obiektu budowlanego według kryteriów, o jakich mowa w art. 1a ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, gdyż definicja budynku odwołuje się do istnienia poszczególnych elementów budynku, a nie do jego stanu technicznego. Taki wniosek płynie z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 września 2024 r., sygn. akt III FSK 4121/21.

Sprawa dotyczyła spółki, która na podstawie aktu notarialnego nabyła prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz własność znajdujących się na tej nieruchomości trzech budynków. Strona wskazała, że budynki te znajdują się w bardzo złym stanie technicznym, niepozwalającym na prowadzenie w nich działalności gospodarczej. Stąd, wobec braku prowadzenia w przedmiotowych budynkach działalności gospodarczej, zdaniem podatnika, należało je opodatkować stawką podatku od nieruchomości przewidzianą dla budynków określonych jako "pozostałe". Ze stanowiskiem tym nie zgodził się organ podatkowy. Wskazał, że przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych uzależniają sposób opodatkowania nieruchomości od stanu obiektywnego, stosując kryterium posiadania nawet, gdy przedsiębiorca zaprzestał na jakiś czas wykorzystania nieruchomości będącej w jego posiadaniu do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdził to WSA w Warszawie w wyroku z dnia 17 listopada 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 773/20. Spółka wniosła skargę kasacyjną.

NSA uznał, że skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie. Wskazał, że w myśl art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, który posiada fundamenty i dach. Sąd, uzasadniając swoje stanowisko, podzielił opinię WSA w Warszawie, że przedmiotem opodatkowania są zdewastowane obiekty, posiadające jednak wszelkie cechy pozwalające uznać je za budynki w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Wskazał też, że z akt sprawy nie wynika, aby budynki spółki były pozbawione jakiegokolwiek elementu uniemożliwiającego ich kwalifikację do kategorii budynku. Pomimo że budynki te w dachach posiadają otwory po starych świetlikach oraz okrycie dachu niespełniające żadnych norm termoizolacyjnych, to nie można uznać, że są całkowicie pozbawione dachu. Ustawowa definicja budynku odwołuje się do istnienia poszczególnych elementów budynku, a nie do ich stanu technicznego. W opinii NSA budynki te wymagają z pewnością remontu i prac adaptacyjnych, jednak nadal spełniają kryteria, aby traktować je jako przedmiot podlegający opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej. Zdaniem Sądu pojęcie budynków "związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej" jest szersze od pojęcia "zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej" i obejmuje także pośrednie związanie budynku lub jego części z działalnością gospodarczą.