Gazeta Podatkowa nr 71 (695) z dnia 6.09.2010

Podatek od nieruchomości osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą

Podatek od nieruchomości opłacają przedsiębiorcy będący właścicielami, użytkownikami wieczystymi, a czasami również najemcami czy dzierżawcami firmowych nieruchomości. Osoby fizyczne prowadzące własne firmy opłacają go w czterech ratach, na podstawie decyzji wymiarowych wydawanych przez właściwe organy podatkowe. Podatek od nieruchomości obciąża koszty przedsiębiorcy.

Kto i za co płaci podatek od nieruchomości?

Opodatkowaniu omawianym podatkiem podlegają: grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części, ale tylko gdy związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Każda z wymienionych powyżej kategorii nieruchomości czy obiektów budowlanych stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Oznacza to, że właściciel zabudowanej nieruchomości ma obowiązek opłacania podatku od nieruchomości zarówno w stosunku do posiadanego gruntu, jak i posadowionego na nim budynku.

Zobowiązane do jego opłacania są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące przede wszystkim właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych oraz użytkownikami wieczystymi gruntów. W niektórych przypadkach do regulowania tego podatku mogą być zobowiązani również najemcy, dzierżawcy, użytkownicy bądź zastawcy nieruchomości. Obowiązek w zakresie tego podatku dotyczy jednak tylko tych nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego. W przypadku gdy nieruchomość stanowi własność osoby lub firmy prywatnej, to pomimo jej wynajęcia czy wydzierżawienia obowiązek podatkowy zawsze obciąża jej właściciela.

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność bądź znajduje się w posiadaniu dwóch albo więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach. Istota solidarnego obowiązku podatkowego sprowadza się do tego, że wszyscy współwłaściciele są zobowiązani do płacenia podatku od wspólnej nieruchomości. Z kolei zapłacenie całego podatku przez jednego bądź kilku współwłaścicieli powoduje wygaśnięcie zobowiązania podatkowego w stosunku do wszystkich współwłaścicieli.

Terminy składania informacji oraz opłacania rat

Osoby fizyczne prowadzące własną działalność gospodarczą, składają właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości. Na podstawie złożonej informacji, dołączonych do niej dokumentów oraz danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków organ podatkowy sam ustala w drodze decyzji wysokość podatku. Jest on płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

Generalnie z tytułu wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej przedsiębiorcy opłacają podatek według stawek najwyższych (patrz tabela).

Podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa. Jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

W niektórych przypadkach przedsiębiorcy pomimo posiadania nieruchomości mogą ubiegać się o możliwość opłacania tego podatku według niższych stawek. Może stać się tak np. gdy dana nieruchomość nie może być wykorzystywana w prowadzonej działalności ze względów technicznych.

Ujęcie w księgach rachunkowych

Podatek od nieruchomości zalicza się do kosztów działalności operacyjnej. Sposób ujęcia tego podatku w księgach rachunkowych zależy od prowadzonego rachunku kosztów.

Jeżeli kwota należnego podatku od nieruchomości za dany rok jest w ocenie jednostki nieistotna, podatek ten zalicza się jednorazowo do kosztów w miesiącu otrzymania decyzji od organu podatkowego (np. urzędu gminy) i ujmuje zapisem:

a) w jednostce prowadzącej ewidencję kosztów tylko na kontach zespołu 4

- Wn konto 40 "Koszty według rodzajów" (w analityce: Podatki i opłaty),

- Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne",

b) w jednostce prowadzącej pełny rachunek kosztów, tj. na kontach zespołu 4 i zespołu 5

- Wn konto 40 "Koszty według rodzajów" (w analityce: Podatki i opłaty),

- Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne",

oraz równocześnie

- Wn konto zespołu 5,

- Ma konto 49 "Rozliczenie kosztów",

c) w jednostce prowadzącej ewidencję kosztów tylko na kontach zespołu 5

- Wn konto zespołu 5,

- Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne".

Jeśli jednak koszt z tytułu podatku od nieruchomości w ocenie jednostki w istotny sposób wpływa na jej bieżący wynik finansowy, może on być rozliczany w czasie (art. 39 ust. 1 i 3 ustawy o rachunkowości). W takim przypadku jednostka ujmuje kwotę należnego podatku od nieruchomości za dany rok na koncie 64 "Rozliczenia międzyokresowe kosztów" i odnosi co miesiąc w koszty kwotę podatku przypadającą na dany miesiąc (1/12 należnego podatku za dany rok). Zapisy w księgach będą wówczas wyglądały następująco:

1. W jednostce prowadzącej ewidencję kosztów tylko na kontach zespołu 4:

a) zaksięgowanie należnego podatku od nieruchomości za dany rok (np. w styczniu)

- Wn konto 40 "Koszty według rodzajów" (w analityce: Podatki i opłaty),

- Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne",

b) zakwalifikowanie podatku do rozliczenia w przyszłych miesiącach

- Wn konto 64 "Rozliczenia międzyokresowe kosztów",

- Ma konto 49 "Rozliczenie kosztów",

c) odpis w koszty w wysokości przypadającej na bieżący miesiąc

- Wn konto 49 "Rozliczenie kosztów",

- Ma konto 64 "Rozliczenia międzyokresowe kosztów".

2. W jednostce prowadzącej ewidencję kosztów na kontach zespołu 4 i 5:

a) zaksięgowanie należnego podatku od nieruchomości za dany rok (np. w styczniu)

- Wn konto 40 "Koszty według rodzajów" (w analityce: Podatki i opłaty),

- Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne",

b) przeniesienie kosztu do rozliczenia w czasie

- Wn konto 64 "Rozliczenia międzyokresowe kosztów",

- Ma konto 49 "Rozliczenie kosztów",

c) odpis w koszty w wysokości przypadającej na bieżący miesiąc

- Wn konto zespołu 5,

- Ma konto 49 "Rozliczenie kosztów".

3. W jednostce prowadzącej ewidencję kosztów tylko na kontach zespołu 5

a) ujęcie podatku do rozliczenia w przyszłych miesiącach

- Wn konto 64 "Rozliczenia międzyokresowe kosztów",

- Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne",

b) odpis w koszty w wysokości przypadającej na bieżący miesiąc

- Wn konto zespołu 5,

- Ma konto 64 "Rozliczenia międzyokresowe kosztów".

Niezależnie od przedstawionych wyżej księgowań, zapłatę podatku ujmuje się pod datą wyciągu bankowego zapisem:

- Wn konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne",

- Ma konto 13-0 "Rachunek bieżący".

Do dnia zapłaty ostatniej raty podatku od nieruchomości za dany rok, konto 22 wykazywać będzie saldo po stronie Ma (saldo kredytowe) oznaczające kwotę zobowiązania z tego tytułu.

Ewidencja w podatkowej księdze przychodów i rozchodów

Podatnicy ujmują koszty uzyskania przychodów w księdze podatkowej według jednej z dwóch metod: uproszczonej (kasowej) lub memoriałowej.

Jeżeli podatnik ewidencjonuje koszty zgodnie z metodą uproszczoną, koszty uzyskania przychodów ujmuje w księdze podatkowej w dacie poniesienia (art. 22 ust. 4 ustawy o pdof). Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, co do zasady, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu (art. 22 ust. 6b ustawy o pdof). Zapisów dotyczących podatku od nieruchomości dokonuje się w księdze podatkowej na podstawie otrzymanej decyzji organu podatkowego (np. urzędu gminy). Podatnik stosując uproszczoną metodę ewidencji kosztów powinien dokonać następujących zapisów w księdze podatkowej:

- w kolumnie 2 "Data zdarzenia gospodarczego" - wpisuje datę decyzji wydanej przez organ podatkowy (np. urząd gminy),

- w kolumnie 13 "Pozostałe wydatki" - wpisuje całą kwotę należnego podatku od nieruchomości za dany rok.

Jeżeli podatnik ewidencjonuje koszty w księdze podatkowej zgodnie z metodą memoriałową, ich ujęcie zależy od tego, czy koszty są bezpośrednio czy też pośrednio związane z przychodami (art. 22 ust. 5-5c i 6 ustawy o pdof). Podatek od nieruchomości stanowi koszt pośredni. Takie koszty księguje się w dacie poniesienia. Jeżeli jednak dotyczą one okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część odnosi się do danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Ponieważ podatek od nieruchomości dotyczy jednego roku podatkowego, podatnik prowadzący ewidencję kosztów zgodnie z metodą memoriałową powinien ująć go w księdze w dacie przeniesienia, tj. w ten sam sposób, co podatnik stosujący metodę uproszczoną.

Dla momentu ujęcia podatku od nieruchomości w księdze podatkowej nie ma znaczenia data zapłaty tego podatku.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.),
   
• ustawa z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2009 r. nr 152, poz. 1223 ze zm.),
   
• ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 ze zm.).