Podatek od nieruchomości przy współwłasności obiektu

Przepisy regulujące zagadnienie podatku od nieruchomości nie należą do najprostszych. Sporo problemów interpretacyjnych pojawia się w przypadku, gdy dana nieruchomość ma więcej niż jednego współwłaściciela. Przykładowo, do dziś trwają spory, czy do opłacania podatku od nieruchomości zobowiązana jest spółka cywilna, czy też jej wspólnicy.

Odrębność przedmiotu opodatkowania

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Należy przez to rozumieć, iż nieruchomość gruntowa lub obiekt budowlany stanowiące współwłasność muszą być opodatkowane w ten sposób, że podatek powinien być wymierzony dla osób fizycznych w odrębnej decyzji lub obliczony przez osoby prawne w odrębnej deklaracji złożonej przez współwłaścicieli nieruchomości. Oznacza to, że jeśli przedsiębiorca, np. osoba prawna, jest właścicielem kilku nieruchomości, w tym jednej jako współwłaściciel, to składa deklaracje dotyczące posiadanych nieruchomości oraz jedną, odrębną deklarację dotyczącą tej nieruchomości, której jest współwłaścicielem. Nieruchomości będące współwłasnością lub znajdujące się we współposiadaniu nie mogą być opodatkowywane wspólnie z innymi nieruchomościami i obiektami budowlanymi stanowiącymi samodzielną własność podatników. Przy czym w przypadku osób prawnych lub gdy współwłaścicielami są osoby prawne i fizyczne, nie ma obowiązku składania odrębnych deklaracji przez każdego ze współwłaścicieli. Wystarczy, jeżeli w załączniku do składanej deklaracji zostaną wskazani wszyscy współwłaściciele, natomiast deklarację podpiszą wszyscy podatnicy lub osoby upoważnione do reprezentowania zobowiązanych. Może jednak się zdarzyć, że w związku z tym, iż współwłaściciele się ze sobą nie komunikują, będą składać odrębne deklaracje, każdy we własnym zakresie.

Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność osoby fizycznej nieprowadzącej działalności i prowadzącej własną firmę, to obaj współwłaściciele płacą podatek według stawek właściwych dla przedsiębiorców.

Co oznacza solidarna odpowiedzialność?

W przypadku podatku od nieruchomości dotyczącego współwłasności zastosowanie ma zasada solidarnej odpowiedzialności, która oznacza, że obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach obiektu. W myśl tej zasady kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.

Przy czym stosowanie tej zasady nie oznacza, że organ podatkowy może wybrać, od którego ze współwłaścicieli będzie wymagał uregulowania zobowiązania podatkowego. Chodzi tu natomiast o to, że jeżeli jeden ze współwłaścicieli ureguluje zobowiązanie podatkowe, to tym samym zwalnia pozostałych właścicieli z tego obowiązku. Natomiast organ podatkowy ma prawo wyboru podmiotu, w stosunku do którego będzie prowadzona egzekucja, w przypadku braku regulowania zobowiązań podatkowych. Organ podatkowy ustala wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości dla całej nieruchomości w jednej decyzji, której adresatami są wszyscy współwłaściciele. Nie ma obowiązku badania, w jakim zakresie dana nieruchomość jest użytkowana przez poszczególnych współwłaścicieli, ani w szczególności ustalania wysokości zobowiązań w zależności od fizycznego posiadania części nieruchomości wspólnej.

Problemy ze spółką cywilną

Kwestia ustalenia, czy podatnikiem podatku od nieruchomości jest spółka cywilna jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, czy też podatnikami tego podatku są jej wspólnicy wciąż budzi wiele kontrowersji. Nadal pojawiają się orzeczenia potwierdzające tezę, iż podatnikiem podatku od nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta przez wspólników dla celów prowadzenia działalności gospodarczej jest spółka, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygn. akt I SA/Gl 207/13).

Moim zdaniem, podatnikami omawianego podatku są jednak wspólnicy spółki cywilnej (zespół wspólników), a nie sama spółka. Spółka cywilna stanowi bowiem jedynie stosunek zobowiązaniowy łączący jej wspólników i nie ma zasadniczo zdolności prawnej. Nie może być więc właścicielem, użytkownikiem czy też posiadaczem nieruchomości. Dlatego też to nie spółka, ale zespół wspólników jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Współposiadaczami są wszyscy wspólnicy spółki cywilnej i to na nich spoczywa solidarnie obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości. Regulowanie omawianego podatku powinno odbywać się na zasadach właściwych dla osób fizycznych. Organ podatkowy w decyzji ustalającej zobowiązanie podatkowe powinien wykazać wszystkich wspólników spółki cywilnej jako podatników podatku od nieruchomości. Takie stanowisko potwierdza m.in. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 listopada 2013 r., sygn. akt III SA/Po 613/13, w którym czytamy, że "Przyjmując racjonalność ustawodawcy należy stwierdzić, że podatnikiem (podatku od nieruchomości - przyp. autora) nie jest spółka, ale «zespół wspólników» występujący jako współwłaściciele lub współposiadacze".

Zwolnienie z podatku jednego z właścicieli

Rozstrzygnięcia wymaga również sytuacja, w której jeden ze współwłaścicieli korzysta ze zwolnienia w podatku od nieruchomości, a pozostałym współwłaścicielom takie uprawnienie nie przysługuje. W takim przypadku uznaje się, że do zapłaty całości podatku zobowiązany jest ten współwłaściciel (bądź współwłaściciele), który z takiego zwolnienia nie korzysta. Potwierdza to m.in. odpowiedź Ministerstwa Finansów na interpelację poselską nr 14042 z dnia 4 stycznia 2010 r., w której czytamy, że zwolnienie z długu jednego z dłużników solidarnych nie wywołuje skutków względem współdłużników. Oznacza to, że pozostali współwłaściciele (niezwolnieni z zapłaty podatku) są zobowiązani do spełnienia świadczenia w pełnej kwocie.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 849)